« Mon locataire est assuré, mon bien est couvert. » C’est la phrase qui coûte le plus cher aux propriétaires bailleurs. Entre deux locataires, en cas de vice de construction ou si l’assurance du locataire fait défaut, c’est VOTRE responsabilité qui est engagée — et sans PNO, votre patrimoine qui paie.
Depuis la loi Alur, cette assurance est d’ailleurs obligatoire pour tout copropriétaire. Pour 100 à 300 € par an, déductibles, elle ferme les trous de garantie que ni la multirisque du locataire ni la GLI ne couvrent. Le point complet.
À retenir :
- Obligatoire en copropriété depuis la loi Alur (art. 9-1, loi du 10 juillet 1965) — au minimum en responsabilité civile
- Prix 2026 : 100-150 €/an pour un appartement, 200-300 € pour une maison — déductible des revenus fonciers
- Elle couvre la vacance locative, le défaut d’assurance du locataire et votre RC de propriétaire
- Passoires énergétiques : surprimes de 20 à 40 % constatées
Obligatoire ou pas ? Ce que dit vraiment la loi Alur
Réponse directe : en copropriété, oui. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014 (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965), chaque copropriétaire — occupant ou non — doit être assuré au minimum en responsabilité civile. Bien loué, vacant ou résidence secondaire : l’attestation PNO peut vous être demandée par le syndic.
Pour une maison individuelle hors copropriété, aucune obligation légale — mais le trou de garantie décrit ci-dessous reste identique, et l’enjeu financier aussi.
« Mon locataire est assuré, ça suffit » : le trou de garantie qui coûte cher
La multirisque de votre locataire couvre SA responsabilité (incendie, dégât des eaux qu’il cause) — pas la vôtre. Restent à votre charge, sans PNO :
- Le vice de construction ou le défaut d’entretien : la canalisation vétuste qui inonde le voisin du dessous engage le propriétaire, pas le locataire ;
- Le trouble de jouissance causé au locataire par un sinistre du bâti ;
- Le défaut d’assurance du locataire : attestation expirée jamais réclamée, contrat résilié pour impayé — fréquent, et découvert le jour du sinistre ;
- Le recours des voisins et des tiers quand le sinistre part de votre lot.
⚠️ Attention : un dégât des eaux d’origine « bâti » chez le voisin du dessous se chiffre vite à 10 000-20 000 €. Sans PNO, c’est votre épargne qui indemnise — même si votre locataire était parfaitement assuré.
Logement vacant entre deux locataires : la période où tout peut arriver
Départ du locataire le 30, entrée du suivant le 15 du mois suivant : pendant ces deux semaines, plus aucune multirisque locataire ne couvre le logement. Un incendie électrique, un cambriolage avec dégradations, une fuite silencieuse — et personne pour payer.
La solution : la PNO couvre précisément la vacance, y compris prolongée (travaux entre deux baux, bien en vente, résidence secondaire peu occupée). Vérifiez simplement la durée de vacance admise au contrat : certains la limitent à 90 jours consécutifs, d’autres l’acceptent sans limite.
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Prix, garanties et surprimes 2026
Les tarifs constatés en 2026 : 100 à 150 €/an pour un appartement, 200 à 300 €/an pour une maison — dans un marché de la multirisque en hausse de 7,5 à 8 % cette année. Deux points d’attention :
- Passoires énergétiques (DPE F-G) : surprimes de 20 à 40 % constatées, le risque locatif et juridique augmentant avec les interdictions de location ;
- Fiscalité : au régime réel, la prime PNO est déductible de vos revenus fonciers, comme la GLI.
Côté garanties, un bon contrat PNO combine : RC propriétaire, dommages au bien (incendie, dégâts des eaux, événements climatiques, vandalisme), vacance couverte, recours des voisins et défense-recours.
PNO, GLI, assurance du locataire : qui couvre quoi
| Risque | MRH locataire | PNO (vous) | GLI (vous) |
|---|---|---|---|
| Incendie causé par le locataire | ✔ | complément | — |
| Sinistre d’origine bâti / vice de construction | — | ✔ | — |
| Logement vacant | — | ✔ | — |
| Locataire non assuré | — | ✔ | — |
| Loyers impayés + dégradations locatives | — | — | ✔ |
Les deux contrats du bailleur serein : PNO + GLI — environ 350 à 500 €/an au total pour un T2, intégralement déductibles au réel. Sur les impayés, lisez notre guide dédié : garantie loyers impayés : prix, conditions et pièges.
Exemple concret : Karim, T3 à Blagnac, vacant 7 semaines entre deux locataires. Fuite sur canalisation encastrée pendant la vacance : 6 400 € de dégâts chez lui, 3 100 € chez le voisin. Sa PNO à 138 €/an a tout pris en charge, recours du voisin compris. Sans elle : 9 500 € de sa poche.
Vente, succession, indivision : la PNO dans les moments de transition
C’est dans les périodes de flottement que les biens sont les moins assurés — et les plus exposés :
- Bien hérité : entre le décès et le règlement de la succession, le logement reste des mois vide. Le contrat du défunt continue en principe au profit de la succession, mais prévenez l’assureur rapidement et vérifiez la clause d’inhabitation — au-delà de 90 jours vides, beaucoup de contrats réduisent les garanties ;
- Indivision : une seule PNO au nom de l’indivision (ou de tous les indivisaires) — un contrat au nom d’un seul héritier laisse les autres exposés en responsabilité ;
- Bien en vente : la couverture doit courir jusqu’à la signature de l’acte authentique — pas jusqu’au compromis. Les 3-4 mois d’entre-deux concentrent squats, gel et dégâts des eaux non détectés ;
- Passage en location saisonnière : l’usage change, le contrat doit suivre — une PNO « location nue » ne couvre pas l’activité meublée touristique.
Le réflexe : à chaque changement de situation du bien (décès, vente, changement d’usage, travaux), un appel à votre courtier — l’avenant est souvent gratuit, le trou de garantie jamais.
Questions fréquentes
J’ai une maison hors copropriété : la PNO est-elle utile ?
Légalement facultative, pratiquement indispensable : vice de construction, vacance et défaut d’assurance du locataire vous exposent exactement de la même façon qu’en copropriété.
La PNO fait-elle doublon avec l’assurance de la copropriété ?
Non : l’assurance de l’immeuble couvre les parties communes. Votre lot privatif, votre RC de bailleur et votre vacance relèvent de votre PNO.
Puis-je exiger l’attestation d’assurance de mon locataire ?
Oui, à la remise des clés puis chaque année. À défaut, vous pouvez souscrire une assurance pour son compte et la refacturer (loi Alur) — mais la PNO reste votre filet à vous.
Deux contrats, zéro angle mort
PNO pour le bâti, la vacance et votre responsabilité ; GLI pour les loyers : à moins de 50 €/mois déductibles, votre investissement locatif est couvert de bout en bout. Nous auditons gratuitement l’articulation de vos contrats existants — beaucoup de bailleurs découvrent qu’ils paient double sur un risque et zéro sur un autre.
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Sources : loi Alur du 24 mars 2014 (art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 — obligation d’assurance RC du copropriétaire) ; baromètres multirisque habitation et PNO 2026. Article mis à jour en juillet 2026.