Le marchand de biens achète pour revendre : c’est une activité commerciale, avec une fiscalité à part et des risques de litige à chaque revente. Avant de signer votre prochaine promesse, vérifiez vos délais, votre régime de TVA et votre assurance RC Pro marchand de biens.
Voici les règles fiscales qui conditionnent la rentabilité d’une opération, et les réclamations les plus fréquentes après une vente.
Qui est marchand de biens ?
Est marchand de biens celui qui achète de façon habituelle des immeubles, des parts de sociétés immobilières ou des fonds de commerce avec l’intention de les revendre (article 35 du Code général des impôts). L’intention s’apprécie au moment de l’achat, au regard du rythme et de l’importance des opérations. Un particulier peut être requalifié s’il enchaîne les achats-reventes.
Les biens achetés sont inscrits en stock, pas en immobilisations. Les bénéfices relèvent des BIC, ou de l’impôt sur les sociétés si vous exercez en société, et le régime réel est obligatoire : le micro-BIC est exclu.
TVA sur marge et engagement de revente : les deux règles qui font la marge
La TVA immobilière peut se calculer sur la marge, c’est-à-dire sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (article 268 du CGI). Deux conditions : l’achat n’a pas ouvert droit à déduction, et le bien revendu est juridiquement identique au bien acheté. Une division ou une transformation lourde peut faire basculer l’opération sur la TVA calculée sur le prix total.
À l’achat, l’engagement de revendre dans les cinq ans (article 1115 du CGI) remplace les droits de mutation classiques par une taxe d’environ 0,715 %. Le délai court à compter de l’acquisition (Cour de cassation, chambre commerciale, 14 février 2024). Si le bien n’est pas revendu à temps, les droits normaux deviennent exigibles avec intérêts de retard (Cass. com., 6 novembre 2024).
| Règle | Avantage | Point de vigilance |
|---|---|---|
| TVA sur marge (art. 268 CGI) | TVA calculée sur la seule marge | Identité juridique du bien entre achat et revente |
| Engagement de revendre (art. 1115 CGI) | Taxe d’environ 0,715 % au lieu des droits de mutation | Revente dans les 5 ans, sinon rappel des droits et intérêts |
| Bénéfices en BIC ou IS | Charges et travaux déductibles | Régime réel obligatoire, biens en stock |
À retenir
- L’activité est commerciale par nature : l’intention de revendre se juge à l’achat.
- La TVA sur marge suppose que le bien revendu soit le même que le bien acheté.
- L’engagement de revendre dans cinq ans réduit les droits, mais un retard coûte cher.
- Chaque revente expose à une réclamation de l’acquéreur.
Les litiges qui suivent une revente
Le vice découvert après la vente
Un acquéreur découvre de l’humidité derrière un doublage neuf ou une installation électrique non conforme. Il vous reproche d’avoir caché le défaut. Face à un professionnel de l’immobilier, les juges se montrent plus exigeants que face à un particulier vendeur.
L’information inexacte sur le bien
Une surface annoncée qui ne correspond pas, un lot présenté comme constructible, une servitude oubliée : l’acquéreur demande une baisse de prix ou des dommages et intérêts.
Le partenaire qui subit un préjudice
Un investisseur associé à l’opération, un vendeur à qui vous avez promis un calendrier, un locataire en place mal informé : vos engagements commerciaux créent aussi des responsabilités.
Sur une opération de marchand de biens, la marge se joue à l’achat ; le risque, lui, apparaît souvent à la revente.
Quelles assurances pour un marchand de biens ?
La RC Pro couvre les conséquences financières d’une faute dans votre activité : une erreur d’information, un manquement à votre devoir de conseil, un préjudice causé à un partenaire. Regardez les garanties de la RC Pro des marchands de biens : plafond par sinistre, franchise, prise en charge des frais de défense et période de garantie après la revente.
La décennale est une autre question. Si vous faites réaliser des travaux qui relèvent de l’article 1792 du Code civil, vous pouvez être considéré comme constructeur vis-à-vis de l’acquéreur, et les assurances construction entrent en jeu. Notre rubrique RC Pro des professionnels de l’immobilier présente les métiers voisins : promoteur, administrateur de biens, home staging.
✅ Notre conseil : faites préciser par écrit à l’assureur que l’activité de marchand de biens est garantie en tant que telle, et pas seulement l’agent immobilier ou la gestion. Certains contrats du secteur l’excluent expressément.
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Les erreurs fréquentes
- Acheter sans calendrier de revente réaliste, puis dépasser les cinq ans.
- Diviser un bien sans vérifier l’effet sur la TVA sur marge.
- Revendre avec des informations reprises d’une annonce sans les vérifier.
- Penser que l’assurance de l’agence qui commercialise couvre aussi vos engagements.
⚠️ Attention : les rappels d’impôts, pénalités et intérêts de retard ne sont jamais couverts par une assurance. Le suivi des délais fiscaux reste votre responsabilité.
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Questions fréquentes
Un particulier peut-il être considéré comme marchand de biens ?
Oui. La qualification ne dépend pas du statut professionnel mais du caractère habituel des achats et de l’intention de revendre au moment de l’achat. Plusieurs opérations rapprochées peuvent suffire à une requalification fiscale.
Que se passe-t-il si je ne revends pas dans les cinq ans ?
Les droits de mutation de droit commun deviennent exigibles rétroactivement, avec des intérêts de retard. La Cour de cassation l’a rappelé le 6 novembre 2024. Le délai court à compter de la date d’acquisition.
Le micro-BIC est-il possible pour un marchand de biens ?
Non. Le régime réel est obligatoire et les biens sont inscrits en stock. Les bénéfices relèvent des BIC, ou de l’impôt sur les sociétés si l’activité est exercée en société.
La RC Pro couvre-t-elle les vices cachés ?
Elle peut prendre en charge votre défense et l’indemnisation d’une faute professionnelle. Les travaux relevant de la garantie décennale dépendent des assurances construction. Faites préciser ces points dans votre contrat.
Ce que nous conseillons
Sécurisez d’abord vos délais et votre régime de TVA avec votre notaire et votre expert-comptable. Couvrez ensuite votre responsabilité sur chaque opération. Le prix d’une RC Pro de marchand de biens dépend de votre chiffre d’affaires et de vos activités annexes.
Une opération après l’autre, tenez un dossier par bien : diagnostics, factures de travaux, échanges avec l’acquéreur. Il sert autant à votre défense qu’à votre assureur. Vous exercez aussi la transaction ou la gestion ? Notre comparateur RC Pro permet de déclarer plusieurs activités.
Sources
- Code général des impôts, articles 35, 268 et 1115.
- Cour de cassation, chambre commerciale, 14 février 2024, n° 22-17.541, et 6 novembre 2024, n° 23-11.616.
- Fiscaloo, « Fiscalité du marchand de biens » (consulté en novembre 2026).
L’auteur : l’équipe Prialys
Prialys est un cabinet de courtage en assurances installé à Escalquens, près de Toulouse (ORIAS n° 24005412). Nous accompagnons chaque jour des indépendants, des TPE et des professions réglementées dans le choix de leur RC Pro, avec un comparateur en ligne et des courtiers joignables au 09 52 92 25 30.